关于完善房地产业税收征管问题的建议一、目前房地产企业税收管理中存在的主要问题就纳税人而言，房地产企业之间大小规模不均衡，纳税诚信意识差距悬殊，偷税漏税问题难以避免。就税务机关来说，管理队伍与管理机制仍有很多需要加强改善之处。(一)、房地产开发企业方面当前房地产企业申报方面普遍存在少申报收入，多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象，有些是企业管理财务中的疏忽误解，有些则是主观的偷漏税行为。1、房地产企业财务核算存在诸多不规范之处。企业财务核算的工作质量直接影响企业的纳税行为，由于房地产业是近年来迅猛发展起来的一个新兴行业，企业财务人员多为转行从业，专业财务人员缺乏，因此财务核算不规范的现象普遍存在。会计科目设置和运用的较为随意，尤其是开发成本科目笼统入帐，不按会计制度规定将费用明细分类归集，影响企业和税务机关的管理分析。多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”等。2、甲供材料单向核算埋下重复列支成本的隐患。房地产企业对所开发项目一般都供应钢材、水泥、砖、沙等材料，称为甲供材料。大多数房开企业购入甲供材料时直接记入开发成本，省略了财务管理中施工企业参与核算甲供材料的环节。甲供材料这种单向核算管理的状况为不法企业重复列支成本，逃避纳税义务埋下了隐患。一方面，由于建筑施工企业根据工程总价计算缴纳税款，注明与不注明甲供材料价款对其本身履行纳税义务不产生影响。而房开企业却可能凭借未注明金额的甲供材料发票全额记入开发成本，形成重复列支。另一方面，建筑施工企业也常常利用甲供材料管理衔接中缺乏制约的现状，逃避甲供材料的纳税义务。3、虚列成本。日常工作中我们发现有的房开企业的开发成本明显失真，建筑安装工程费明显偏高甚至畸高。这一现象的根源在于房开企业通过虚列建筑安装工程费、虚开回填土方发票金额、利用国税部门“农副产品免税发票”虚开“花木苗木”发票虚列成本，如一个几万平方米的小区仅花木发票金额就达上千万元之多，以此来调减利润，形成税款征收的黑洞，造成国家税收大量流失，且目前又无建安成本的标准可作参考，很难有标准建安成本作比较，助长了不法企业虚开建筑安装工程费，偷逃税款的气焰。4、计税价格确认办法需进一步完善。有些企业出于某种目的，故意压低房价销售，但难以参照核定价格标准。根据税法规定，对销售价格明显偏低的情况，税务机关有权核定其计税价格，并明确了三种核定方法及顺序。在实际操作中，由于房开企业项目之间与项目内开发产品之间的个性差异明显，现房开企业多采用一房一价的销售模式，致使税务机关按当月或近期销售同类不动产的平均价格核定计税价格没有标准可依。税务机关为避免执法中的风险，往往无奈地选用组成计税价格。而适用于房开企业组成计税价格中的成本利润率仍沿用多年前制定的10%的标准，且目前商品房价格已全部放开，由企业自主定价，成本利润率远远高于10％的标准，从而使超过成本利润率部分的税款因缺乏刚性标准而流失。5、成本分摊与售价之间缺失配比的明确要求。根据现行政策，房开企业当期准予扣除的开发产品经营成本是按成本对象总成本除以总可售面积乘以已销售面积取得。对可售面积单位成本的对象没有明确规定。企业在实际操作中随意性较大。如在商住楼建设中，当企业将商业用房自用或出租时，为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业将整个项目作为成本对象分摊成本，这样一来，住宅房与商业用房的单位成本一致，但商业用房的实际售价一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利润在住宅房与商业用房之间分布不均，为房开企业延迟纳税提供了可乘之机。6、少计销售收入。有的企业将商品房中的防盗门、车库门、对讲系统、太阳能热水器等拆开单独销售，开收据不开发票，作往来处理。有的甚至将生产厂家的销售发票直接给购房户，未计销售收入、造成偷逃税。7、有的压低主房价格，提高车棚、阁楼价格，以达到少缴契税的目的。8、有的故意低价销售，然后通过关联企业物业公司售后回租，返租的租金弥补低价销售的损失，达到偷逃税目的。（二）地税部门管理服务方面1、部门配合不力、信息交换机制还不畅通。房地产开发是个复杂的系统工程，房地产项目开发需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些行政部门都掌握一定的房地产开发信息，但是根据我国现行体制，各个职能部门相互独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度，如需要交换信息、获得信息，税务部门需要支付相应的费用。地税部门还是经常不能及时、完整、全盘的掌握房地产开发企业纳税人的涉税信息。因此，仅仅依靠房地产税收征管部门，对房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业偷逃税提供了机会。2、税务干部的业