当前我市房地产业税收管理存在的主要问题及建议近日，我局和部分区县审计局，根据省审计厅关于抽查房地产企业税收征管情况的要求，结合对地税局2010年税收征管审计，开展了对市地税局直属二分局、富顺县地税局管辖的部份房地产企业2010年税收征管情况和相关税收政策执行的情况进行了专项审计调查。审计调查结果表明，随着我市经济的快速发展，社会投资的多元化，房地产业发展速猛，房地产业的较快增长满足广大群众的基本住房消费需求，对拉动投资、促进消费起到了积极作用。特别是近三年来的房地产业增长速度，房地产业贡献的税款从2008年的2.76亿元增长到2010年的5.53亿元，翻了一翻，房地产税收的增长为我市完成各项税收目标任务，实现财政预算收入稳定增长和促进我市经济社会较快发展提供了充足的财力保障。但从调查的部份房地产开发企业来看，在房地产业实际税收征管中仍然存在一定问题：（一）部门间配合不力、信息交换不畅通。在现行体制下，各个职能部门相互独立，经过各方共同努力，地税部门与国土、房管、规建部门初步建立了相互之间的信息传递、分享制度，基本实现了土地出让、施工许可证发放、预售许可证发放、办理产权先税后证等信息共享、交换；但由于相互之间软件、权限及各自出于对当事人信息保密等方面要求的条件限制，地税部门对项目建安合同签定、建安工程决算、房地产企业按揭贷款发放情况、房产合同销售备案、房地产项目办理产权等相关情况还未能实现数据共享，地税部门很难及时、完整地掌握房地产开发企业纳税人的涉税信息。（二）预售款不按规定结转收入，滞后体现收益。由于房地产项目大部分都是跨年度、连续性的滚动开发，一个完整楼盘的从开发到结算收尾常常需要跨越好几个年度，一个楼盘销售取得的收入，开发商用去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但房地产企业都不及时结转收入和成本，采用售房收入记入“预收帐款”科目核算，长期挂帐，造成账面上一直是亏损的假象，抽查六户房地产企业中有两户采取此方式，出现帐面亏损。（三）项目完工后长期不进行完工税款清算。国税发[2009]31号虽然规定了清算缴纳企业所得税应视为已完工项目的三种情形和符合国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程的条件，但房地产企业在已具备完工条件的项目均未按要求办理申报清算企业所得税和土地增值税款。（四）计税毛利率政策执行困难。国家税务总局《房地产经营开发业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）文件明确规定企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但是，从调查情况看，到目前为止，我市房地产开发企业按规定计税毛利率预缴企业所得税比较困难。企业和税务部门都认为，每月（季）计算应纳税所得额，企业工作量大，税务部门核查较困难，可操作性较差。（五）未按规定申报预缴土地增值税、企业所得税。调查情况反映,抽查六家房地产企业在2010年申报预缴土地增值税、企业所得税中有五家存在少申报土地增值税、企业所得税。（六）企业未按规定取得专用发票，导致未申报缴税款。调查情况反映,多数企业能按规定取得和使用发票，但有少数企业不开具建筑安装专用发票和房地产销售专用发票，以自制或购买的收款收据收取售房款，混淆和隐瞒应税收入。为有效加强对房地产业税收征收和管理,特提出如下建议意见（一）地税征收部门应进一步加强与房管、规划建设等相关部门的沟通和协作，实现相关部门的信息共享（如房屋预售信息、楼盘进度、竣工信息、房屋产权登记信息），及时掌握并更新房地产税源信息，建立房地产税收管理的长效机制。（二）及时办理税务清算。要严格按照所得税、土地增值税预征办法执行，对于完工产品要及时办理税务清算；房地产企业应建立HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn"\o"清华领导力-管理"管理台账,全面反映HYPERLINK"http://www.thldl.org.cn/news_list_13_10.html"\o"企业财务"企业开发项目的基本情况，主要包括投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在规定时间内向税务部门申报，完工后及时办理完工税款清算。（三）税务机关应进一步规范税收征收，加强房地产企业税源监控，督促房地产企业及时申报、缴纳税款，落实国家强化房地产市场宏观调控政策。自贡市审计局张长生二0一一年六月二十日