中电信息大厦销售策划汇报一、写字楼市场分析：1.历史情况：1993年北京市房地产业开始在较大规模形成;因为政府以往对于高级房地产限制较大,供给量较少,同时92年以来中国经济发展异常快速,需求快速放大,使北京中高级房地产尤其是写字楼供求之间存在较大缺口,严重供不应求,租金大幅上涨,现房出售供给量几乎没有.93年第一批推出外销房地产项目几乎全部取得极其不错销售成绩,这种整体市场情况一直连续到94年中期.北京高级写字楼在94年前约有140万平方米供给量,其中除去公寓、酒店中用于写字楼面积，纯写字楼面积约在50万左右。至93年底，有8个高级写字楼项目推出，到94年上六个月，推出高级写字楼项目一共有16个.这一时期推出北京中高级写字楼项目几乎全部取得良好销售和出租成绩,94年价格平均比93年上涨30%.1995年起,房地产市场逐步下滑,写字楼现房市场出现大量“旧楼改造”写字楼，估量有40－60万平方米，使写字楼供给量增加20－30％。2.市场现实状况：总体供需情况:今年对北京写字楼市场来说是供给量最大十二个月。据资料统计，今年共有25项优质甲级写字楼交付使用，总建筑面积134万平方米，这些项目关键集中在西城金融街和朝外商业区一带。在金融街地段有投资广场、平安大厦、建威大厦、国企大厦、月坛大厦、通泰大厦；东部地域有恒基中心、新中港万泰大厦、建宏大厦、嘉里中心、东环广场、联合大厦、泛利大厦、美惠大厦等一批著名写字楼；从而形成了东长安街沿线至建国门外大街，东二环沿线；西长安街沿线至复兴门大街；东三环沿线；西二环沿线五片成规模写字楼区域。相关资料显示，1996年北京写字楼实际总量约为150平方米。1997年约有60万平方米写字楼完工，今年估计约有140万平方米完工，北京甲级写字楼供给量将达成350万平方米。造成写字楼形成完工高潮原因之一是前几年开工项目因为资金、施工等多个原因，致使写字楼集中上市局面。伴伴随写字楼面积快速增加，随之而来租售艰苦让更多发展商感受到市场竞争猛烈。在写字楼供给超出市场吸纳同时，东南亚金融危机产生影响又使今年新推楼盘面临“雪上加霜”严重局面。在写字楼销售停滞不前时候，部分发展商在市场平淡局面下，为了使资金立即回笼，将物业降价销售，从而引发写字楼售价、租价全方面下跌。估计到今年年底，写字楼空置抵达45％左右。a.用户总量降低*以投资为目标用户(关键是海外华人)因北京写字楼租金严重下滑,空置率提升,基础失去了投资热情。*亚洲金融危机造成进入大陆外资企业降低,规模压缩,经典是韩国企业,她们纷纷停止购楼计划或变卖在京房产，如三星、大宇；同时中国企业扩张势头减弱,需求不旺。*写字楼市场已形成三、四年，尤其近两三年发展极快，过去在饭店办公企业绝大部份已搬入写字楼，这部份写字楼用户资源过去占相当大比重，是各写字楼竞争焦点，而现在用户起源多数只能是新注册企业或已入住写字楼因多种原因再搬迁企业。*97年中,中央下达指示,严禁政府机构购置新办公楼,因为今年特大水灾又重申了这一决定,而且大部分国家机构早已更换了办公楼，此用户群亦大大降低。另外政府机构多习惯于自己建楼。b.售价大幅下落在供给加大,需求缩小情况下,写字楼价位不停下挫.长安街高级写字楼现房价格已由2800-3000美金/平米降至2450美金/平米(国际金融大厦).西二环金融街写字楼现房价格基础在美金/平米，如国宾花园大面积购置15000元人民币，万通(小业主)已降至美金左右，二、三环间写字楼基础价位在1-13000元/平米之间.如甘家口大厦为12500元，军博周围迎宾大厦11800元，航天桥银全部大厦为10000元.c.租价一跌再跌现在北京高级物业基础租价已由去年每个月25－30美金/平米,跌至每个月15－24美金/平米，97年整体跌幅近30%。中等物业租价通常在4－5元/平米.天.近两年来，北京高级写字楼租售价格一直处于跌势，伴随竞争加剧，愈演愈烈，尤其是97年下六个月，每个月全部有新低价出现.造成竞相降价原因,除了市场压力外,新楼不停推出，为提升入住率，大多采取低价策略，而且租户数量有限,降价又是大势所趋，谁价格先降下来,谁就会抢走这批用户,导至写字楼市场竞相降价恶性循环。部分在售写字楼情况名称地点规模(万平米)进度销售方法价格备注国宾花园阜成门10现房大面积155008000平米甘家口大厦甘家口10期房1底商较大成铭大厦西直门3封顶整售13000写字楼3万凯旋大厦西外大街7做装修大面积13000无成交深房大厦仟村百货3封顶整售12500考虑改公寓银全部大厦航天桥2现房租售10000租金4元华泰大厦北太平庄桥1.5封顶整售12500大面积底商冠城大厦马甸桥西北6+10封顶整售12500冠城园迎宾大厦军博南300米8做内装