城市开发城市综合体分析朱凌波（亚太商业不动产学院，北京100084）摘要：本文详细阐述了城市综合体的概念及演化历程，并介绍了国外城市综合体经典案例，同时介绍了中国城市综合体现状与案例和企业。关键词：城市综合体；分析；建筑中图分类号：F293.30文献标识码：A文章编号：1671-8089（2011）02-0064-05第一部分、城市综合体的概念及演化历程效益。它除了含有建筑综合体的所有复合功能和形态外，在表现形一、建筑综合体概念态上体现为更多的相邻综合体的集群，其规模比建筑综合体更为集1．“多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书）约、规模更大。而且，其与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚2．是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建至其运作更受外部环境如交通的制约。因此，城市综合体是一个社筑百科全书）会多生态系统概念，而不仅仅是一个建筑数量、种类和功能的叠加二、城市综合体的概念概念。城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是四、二者的联系与区别指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、通常所理解的“综合”概念有两个：数量与种类上的积累是一游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建种综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局；筑群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱另一类综合则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有乐、纵横交叉的交通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街机系统之中。城市综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市定联系中的，与环境发生一定关系的各组成部分的统一整体。它是功能集约化发展的结果。同时城市综合体通过街区的作用，实现了多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；同时系统内部整体混合使用中心，延伸了城市的空间价值。与部分、功能与目标、系统与外部环境各种矛盾相互作用，促使系二、建筑综合体的本质统向整体最优化的方向发展，从而使之“自我更新、经济和有生命建筑综合体首先是以一组建筑的组合为载体，将城市活动中多力”。种不同的功能（商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文另外，我们认为当下的中国房地产对城市综合体的约定俗成娱）空间进行有机的组合，并与城市的交通相协调。同时，在不同的定义即“城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展功能之间建立一种空间依存、价值互补的关系，从而形成一个功能览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组复合、高效率的、复杂而统一的综合体。建筑综合体的综合性并非合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而表现为数量的简单累加，而是多种功能的系统性优化组合，克服单形成一个多功能、高效率的综合体”仅仅是从产品形态（酒店、写一功能的局限性、在互动过程中形成更为广泛与优越的整体功能。字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式）组合和规模上对“城市综根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成和在建的100个新合体”进行了狭义的阐述。换句话说，这个定义阐述的是“建筑综建筑综合体的研究表明，建筑综合体的复合功能或业态65%的综合体合体”的定义，而非城市综合体的定义。具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。这充分说明了建筑功五、城市综合体演化历程能复合的特点。国外早期综合体三、城市综合体的本质1．综合了城市功能的建筑综合体可上溯到古希腊城市的市俗中城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而心——阿索斯广场（ASSOS），出现的一种特殊的城市形态。与建筑综合体比较，城市综合体是建这个广场平面为梯形，在较宽的一底边建有神庙，两侧有大筑综合体的高级开发阶段，是现代城市发展背景下的卓有成效的开尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画发模式。这种开发要求建设过程更加复杂的相互配合、协同发展，或铭文，记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格它需要与社会经济发展目标和城市总体规目标更紧密地结合，要求言。人们从各地聚集在这里，一边进行买卖一边还可以谈论各地发进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境生或将要发生的事情，举行诗歌朗诵、演说活动等。作者简介：朱凌波（1963-），男，大学，亚太商业不动产学院，院长，研究方向：商业不动产与城市综合体。–64–2011年第10卷第2期城市开发2．另外比较著名的有卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场合体开发建设的催化剂。人们