房地产工程精细化管理实务2011年2月多项目、跨地域发展对房地产开发企业工程管理的影响•自然和社会环境的不同，导致工程管理难度加大–地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求•多业态开发导致专业与全面产生矛盾–住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异•外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加–工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收•内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全–各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现•企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降–工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段•管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清–总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员•决策信息增加，沟通效率降低–电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程•依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升–某开发商595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查www.hywit.com2目录一．房地产开发工程精细化管理二．工程质量保证体系与重点三．工程计划保证体系与重点四．工程成本保证体系与重点五．工程管理保障的合约配合六．通过减法学习工程精细化管理www.hywit.com3一.房地产开发工程精细化管理•工程管理模式分析•流程管理与工程管理•流程管理核心技能•房地产企业组织结构•房地产开发决策管理•房地产开发绩效考核www.hywit.com4房地产开发工程管理模式分析www.hywit.com5房地产开发工程管理模式分析www.hywit.com6房地产开发工程管理模式分析www.hywit.com7房地产开发工程管理模式分析www.hywit.com8一.房地产开发工程精细化管理•工程管理模式分析•流程管理与工程管理•流程管理核心技能•房地产企业组织结构•房地产开发决策管理•房地产开发绩效考核www.hywit.com9房地产开发流程与工程管理投资决策及收益跟投资论证及收益跟踪降低投资风险项目收踪体系益控制阶段性成果管理体投资设计成本工程营销降低运营风险项目质系成果成果成果成果成果量控制房实地运营决策管理体系专业决策集团运营总结明确管理职责提高决现产评审评审例会例会评估策效率集开团发集团关键节点计划管理预运定营进度计划管理体系地区公司一、二级计划管理计划编制质量提高决收管策效率益理个人计划管理目体标系目标成本管理体系成本控制与预警成本目标成本、动态成本跟踪敏感性分析资金预算管理体系防范经营风险提高预算制定滚动资金计划控制资金使用率www.hywit.com10房地产开发流程与工程管理营销方案完取得土地中标通初设完成施工图施工场地三交房交方案设计任务完成成、项目前向物业移交、土地投资分析阶段知单、方案设计设计任务书发出、通一平基础房后半初设任务书发出期推广、项项目交付任务书发出施工图设计开始开工年目开盘36.《项项目7.《项目一二级33.《商业移项目月度计划分析报告目后评负责人进度计划》交方案》估》3.《项目投计划财8.《项目投资分16.《方案阶段投21.《初设阶段34.《资产管资分析模项目收益动态跟踪务分析析报告》资验算》投资验算》理方案》型》项目发1.《项目投项目报批报建展资建议书》12.《方案设计成果》9.《方案设计任《景观方案与18.《初步设计务书》13.《施工图设建筑方案的配合及成果》10.《景观设计计成果标准过程设计变更、二次设计管2.《项目实实施意见》14.19.《景观方案设计后研发任务书》要求》理及审查、设计现场指导、施预案》《精装方案与建筑设计成果》评估11.《精装房定位、《施工图设设计封样方案的配合及实施20.《精装方案限价及建设实施计审查要点》意见》设计任务书》方案》17.《初步设计任务书》www.hywit.com11房地产开发流程与工程管理营销方案完取得土地中标通初设完成施工图施工场地三交房交方案设计任务完成成、项目前向物业移交、土地投资分析阶段知单、方案设计设计任务书发出、通一平基础房后半初设任务书发出期推广、项项目交付任务书发出施工图设计开始开工年目开盘28.《项目营6.《售楼处、样销策划方案》初步市场板房选址、定位、项目现场广29.《售房合调研及初修建、开放计划》15.《方案阶段成23.《项目销售告、路牌、同配置标准》32.《交