《房地产市场认知调查》一、实习（实训）的性质和目的专业认知实习是资源环境与城乡规划管理专业课程体系中的重要组成部分，是为了增强房地产评估与经营方向学生对房地产市场的感性认知，以期今后进一步学好各门专业课而设置的重要实训环节。通过本次实训，学生将加深对所学课程内容的理解，认识房地产市场的普遍规律，为学生的专业课学习打下良好基础。实训的目的主要包括：首先，使学生增强对房地产企业、项目、客户及市场的直观认识，使学生了解房地产行业经营与管理的基本流程及基本知识点；其次，理解房地产市场调查的主要内容，尤其是各项调研内容与市场情况之间的关系，掌握房地产市场调查的方法与流程；进一步使学生能够将所学专业课知识运用到实际当中，在项目现场中积极总结现实项目中存在的问题，以问题为导向，强化日后的专业实习。二、实习（实训）的任务和内容1.某城市房地产市场的总体认知利用网络资料或政府公示公告初步了解某城市房地产市场的总体情况，如该市目前在售普通住宅、别墅、写字楼项目的个数、面积及空间分布情况等。2.对普通住宅项目认知调查选取3-4个普通住宅项目，到租售中心调查项目开发商、建设单位，占地面积、建筑面积、容积率，开盘时间、起价、均价、价差，户型面积、套数、比例，绿地率、车位比例、商业配套，客户的地域、年龄、收入、职业分布，营销卖点、推广方式、广告形式等基本信息。3.对别墅或写字楼项目认知调查选取1-2个别墅或写字楼项目，到租售中心调查基本资料、市场信息、配套、设备、客户、户型等基本信息。4.撰写调研报告在调研数据的基础上，整理分析调研数据，调研报告应包括对项目的具体认知情况，以及对该市房地产整体情况的分析总结。三、实习（实训）的具体步骤及要求1.第一阶段（4学时）某城市房地产市场的总体认知。要求：整理数据，为调研报告做好准备。2.第二阶段（20学时）对普通住宅项目认知调查。完成3-4个《普通住宅市调单》（详见附件1）。3.第三阶段（4学时）对别墅或写字楼项目认知调查。完成1-2个《别墅市调单》或《写字楼市调单》。4.第四阶段（5学时）撰写调研报告。四、与实习（实训）有关的专业知识《普通住宅市调单》中相关知识点：1.基本资料物业类型：选择“普通住宅”或者“高端住宅（公寓）”填写，注意不要以项目名称判断；联系人：就是接待你们市调的人员的姓、联系电话，方便后期回访、补调；开发商：就是项目的开发单位；代理商：若开发商自行销售，本处填“自销”；若委托其他公司销售，本处填此公司名称；投资商：若开发商自行投资，本处不用填；若项目还有其他公司投资，本处填此公司名称；总占地面积：该项目总占用土地面积；总建筑面积：该项目总体建筑规模；容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。大多住宅项目容积率在1～3之间；分期数：建设规模较大的项目，一般会分多期来开发；各分期面积：各分期面积之和应该是总建筑面积；在售期数：目前销售所在的期数。少数规模较大的楼盘会形成多期同时销售的状况；楼型数量及层数：填写“#栋#层#楼”，例如，本项目有2栋8层板楼、1栋12层塔楼构成；使用率：使用面积与建筑面积之比，使用面积+公摊面积=建筑面积；主力户型：就是本项目中占比最多的户型，例如“二居室”；标准层户数：一个标准建筑平面中，房屋的户数；标准层面积（塔）：一个标准建筑平面的面积，一般项目除首层、顶层之外的中间层都是标准层；标准层单元数（板）：一个标准建筑平面中，分的单元数；层高：标准层之间的高度差。2.市场信息进度：选择“期房”、“现房”、“准现房”填写，“期房”是指未经竣工验收取得房地产权证的商品房，现房是指竣工验收合格取得房地产权证的、可直接入住商品房。“准现房”是指建筑结构封顶的期房；开盘日期：本期销售开始的时间；入住时间：就是房屋交付的时间；装修标准：毛坯/简装/精装；起价：本期销售产品中最低的房价；均价：项目的平均销售价格；最高价：本期销售产品中最高的房价；景观价差：一般是面向景观区的户型与普通户型的均价差距；朝向价差：一般是东西南北不同朝向户型的均价差距；楼层价差：不同的楼层之间的均价差距；销售率：本期推出所有楼盘中，已经销售的户型套数的百分比重；板楼：建筑平面中，各户型挨个连续排列着，外在表现为南北通透；塔楼：建筑平面中，各户型围绕某中心布局，一般不会南北通透；涨价次数：就是从开盘到现在价格调整次数；涨价幅度：每次价格调整的幅度；销售速度：正常销售情况下，每周销售的套数。3.户型所占比例：各类户型的套数占总套数的比重；畅销户型：销售率较高的户型；滞销户型：销售率较低的户型。4.配套绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比；园林主题