编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE7页共NUMPAGES7页第PAGE\*MERGEFORMAT7页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT7页SHAPE\*MERGEFORMAT第十章商务楼、写字楼商铺及投资1.商务楼、写字楼商铺的概念按照第1章中对商铺的分类．商务楼、写字楼商铺．指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小．但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼在北京、上海、深圳、广州等大中城市的发展随着中国经济的高速增长．也呈现长期持续发展的态势．一个个商务区陆续在各大城市建成。这些地方集中了大批有良好消费能力的白领阶层．从而形成无数规模不等的商业环境。商业环境的形成吸引很多商家在此类区域进行经营．有效推动了商务楼、写字楼商铺价值的提升。我们也发现．市场里出现了很多专门从事在商务楼、写字楼商铺经营的运营商．比如．精品川味餐厅俏江南集团专门在高档写字楼开店，在北京的国贸中心、万泰北海大厦、恒基中心、嘉里中心、盈科中心、亚运村阳关广场、融科中心及上海的大上海时代广场开设其餐饮连锁店．消费者主要是这些写字楼里面的白领消费者。商务楼、写字楼里面白领阶层良好的消费能力意味着商务楼、写字楼商铺的投资价值。2．商务楼、写字楼商铺的类型及特点商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底层商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途：而后者．开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。商务楼、写字楼底层商铺和住宅底层商铺有明显的共同点．即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底层商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府饭店世界精品街荟萃世界一线品牌．北京丰联广场上面是写字楼．下面四层是商业．以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为主要租户等。下面分别就底层商铺项目和规模较小的零散商铺的特点予以介绍。1.商务楼．写字楼底层商铺项目(1)建筑形式特点。商务楼、写字楼底层商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层(可能包括一层、二层、三层和／或地下层)部分大规模用作底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题．所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底层商铺项目．面积规模比较大．项目本身具有很强的市场吸引力．其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运作将周边、甚至所住城市的某个消费阶层覆盖进来。北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底层商铺项目．只是规模宏大．人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目．其建筑形式．以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底层商铺项目的特点。(2)铺面、铺位类型。商务楼、写字楼底层商铺项目一会有不少属于铺面形式．其他楼层基本上都是铺位形式。(3)经营业态特点。商务楼、写字楼底层商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等．其定位通常为中高档消费者．而且国际品牌在当中占很大的比重。(4)投资回收形态。商务楼、写字楼底层商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目．只要丌发商实力足够．为了确保对整个底层商铺项目整体运营的有效引导．建议开发商只要采取出租的方式．即使出售．也应该主要以投资机构为销售对象。2．商务楼．写字楼零散商铺(1)建筑形式特点。该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能．里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要．鉴于上述原因．这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层，数量少，规模也不大。(2)铺面、铺位类型。商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式．但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式．无论是写字楼、饭店．其住户、租户都会从这些商铺的门前走过．所以这些零散商铺具有一定的铺面价值。(3)经营业态特点。商务楼、写字楼零散商铺的主要经营业态和底商商铺基本相似．只是其中规模较大的经营业态出现的较少．而且只有个别经营业态同时出现在一个商务楼或写字楼的零散商铺里。(4)投资回收形态。零散商铺规模较小的特点，实际上比较适合商铺的功能调整．换言之．零散商铺的经营不需要有专门的运营机构特别强调统一定位、统一的经营理念．而是由商家自己通过市场去调整．这些特点说明零散商铺比较适合商铺出售的投资回收方式。3．商务楼、写字楼商