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四、投资规划——战略依据(一)三年发展计划在公司正式成立并启动运行后的3年内,计划通过两个项目的开发进行公司的第一次创业,以此奠定良好的技术与资金基础。经过细致周密的市场调查分析,并综合武汉市房地产业发展的具体情况,计划从旧城改造入手,以稳步发展的战略,扩大规模,以实现企业的可持续性发展目标。(二)五年发展规划在初始创业阶段,力求储备一定量未来可发展用地。3年后公司将进入第二个全新的发展时期---五年发展规划期。在这个发展时期内将在原有的基础上加快开发速度、扩大开发规模,保持年开发量在15万平方米~20万平方米的水平。同时销售量保持在10万平米左右。五、投资收益——利润依据(一)投资估算项目投资估算依据(1)项目A:占地约20亩,规划建面实现5万平米,销售均价取2200元/平米,整个项目建设期从2003年7月到2005年4月份,开发周期22个月,经营期截止到2005年4月;(2)项目B:占地50亩,规划建面约10万平米,平均销售价格取2300元/平米;整个项目建设期从2004年1月到2006年6月份,开发周期为2年半,经营期截止2006年6月(3)建安成本参考武汉房地产市场在建及已完成的同类项目的成本、费用水平;(4)地价取城区和郊区地价的平衡值,;(5)各项税费按武汉市现行收费标准,营业税销售收入的5.65%计算,1、开发成本估算(1)土地成本地价按100万元/亩计算,合约1500元/平米(占地),按容积率折合单方建筑面积400元/平米(2)前期工程费150元/平米,含三通一平、勘察设计、规费、城市基础设施配套费等;(3)建安工程费900元/平米,以高层占20%、小高层占70%、多层占10%的比例加权平均成本;(4)小区基础设施与配套工程120元/平米,包括道路、水电工程、园林绿化工程等;(5)不可预见费20元/平米,按土地成本、前期工程、建安工程基础配套工程成本和的2%计算;(6)管理费20元/平米,按建安成本的2%计算;(7)资金成本50元/平米,为银行贷款和融资成本,第一个项目资金需求量不大,资金成本按30元/平米计算,第二个项目规模大,资金需求量大,资金成本按50元/平米计算;(8)营销成本100元/平米,包括广宣推广和销售费;(9)税费160元/平米,包括营业税、维修基金及交易税费等;合计投资成本:1900~1920元/平米,成本可控制在1900元/平米左右2、三年资金流量计划预测根据三年发展计划和投资成本估算,综合两个项目的资金流量(见附表),得出合并资金流量情况如下表:项目合计2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6投资287002010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010A95002010325122597510751075845600750490135B19200——————423033014401240126014401220870150012001170153090086010收入32560002008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200A10560————20080010001500150020002500800260B22000——————————————800200015001500300030003500350020001000200差额38602010325102544054051015585940231059075515001800233019701100140190累计386020102335336077658170918597708830652059305175367518754552425352533853195资金流通图(二)资金筹措1、资金来源与运用表项目合计2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6资金运用2010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010投资2010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010资金来源201032512255205140525152085280045002300176030003