第页共NUMPAGES33页工程部管理手册北京华厦兴业物业管理有限公司2009年5月目录1、工程部的组织架构2、工程部的职责2.1部门主要职责2.2工程部班组职责2.3工程部各岗位职责2.3.1工程部主管的岗位职责2.3.2给排水维修技工的岗位职责2.3.3综合维修技工的岗位职责2.3.4配电运行电工的岗位职责3、工程部的管理制度3.1客户报修及投诉处理管理制度3.2入户维修服务规范3.3设备日常报修制度3.4月报告、年报告制度3.5能源管理制度3.6设备技术档案管理制度3.7新增、改装及报废设备管理制度3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9工具管理制度3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度3.11报告制度3.12安全运行管理制度3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14有毒物品的处理规定3.15发生意外时的处理规定3.16安全用电管理制度3.17防火及消防安全管理制度3.18值班及交接班制度3.19机房管理制度3.20机房安全防火管理规定3.21水泵房、水箱间管理规定3.22配电室管理规定3.23机房钥匙管理制度3.24机电设备房出入管理制度3.25设备故障处理规定3.26公共部位巡检制度工程部的组织架构工程部主管（1）综合维修班组（2）强弱电班组（4）给排水班组（3）计划人员编制：10人2.工程部的职责2.1部门主要职责对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养日常运行管理对业主/租户提供的有偿服务对装修工程进行监督管理对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：在物业主任领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策；定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据；负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理；负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施；加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果；根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等；制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业主任下达的各项技术、经济指标；根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班；有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平；如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知物业主任、工程部主管及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行；以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制；负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行；收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作；负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的；经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平；检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所定的规章和安全标准施工；解答物业管理处一切有关工程之问题及查询，应对物业内业主/住户之投诉，尽力为他们解决工程有关问题；制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响；外聘维修保养及施工把重要设备及系统的日常