PAGE目录中文摘要I英文摘要II1绪论11.1研究背景11.1.1北京二手房市场运行态势分析11.1.2北京市二手房发展存在的主要问题41.1.3京、沪两地二手房市场对比分析51.2建立北京二手房指数的分析研究内容71.3建立北京二手房指数的理论和实践意义81.4文献综述及评价91.4.1房地产指数91.4.2二手房指数发展概况121.5本文的研究方法142北京二手房指数的建立162.1指数理论基础162.1.1指数的性质162.1.2指数的作用162.1.3指数的分类172.1.4指数编制的基本问题182.1.5指数的计算方法182.2房地产价格指数编制的理论模型192.3北京二手房指数的构建222.3.1编制北京二手房指数的技术路线222.3.2编制北京二手房指数的模型选择233建立北京二手房价格指数中几个核心问题的细究263.1采样区域划分及采样点的选择263.2采样区域内“标准房”选择273.3基期的确定283.4价格的提取及测算293.5指数的计算323.6几个注意事项：334北京市二手房价格指数的模拟344.1模拟的范围及方法344.2模拟步骤344.3结论395北京二手房景气指数的构建415.1房地产预警系统基本原理415.1.1房地产周期415.2北京二手房预警系统设计435.2.1系统简介435.2.2影响二手房市场的主要指标435.2.3综合指数计算方法的选择455.3北京市二手房景气指数编制流程465.3.1指标的选择465.3.2指标数据库及数据调整475.3.3消除量纲影响475.3.4权数的确定475.3.5确定基准对比时期485.3.6季节和价格因素调整485.3.7计算数学模型选择485.4“北京二手房景气指数”的预期作用496结论和展望50致谢51参考文献521绪论1.1研究背景在国外比较成熟的房地产市场，存量房交易量，即二手房交易量占整个房地产交易量的80%左右，远远超过增量房的交易。二手房是房地产市场重要组成部分，供给和需求极为分散是其最大特点。同时，二手房是衔接房地产梯级消费的重要环节，对于盘活存量房产，重新配置房地产资源，满足人们多元化的住宅需求，对于促进整个房地产一、二、三级市场的联动和良性循环起到非常重要的作用。北京市二手房起步较晚，市场尚不是很成熟。相比较，上海二手房交易已发展较为成熟，成交量与新建商品房持平，占据了房地产市场的半壁江山，且上海市成立有专门的二手房指数办公室，目前定期发布二手房指数报告，对于提高市场运行效率，指导消费起到良好的作用。反观北京市二手房市场，其快速的发展使得二手房指数的研究和发布已经成为市场的呼唤，历史的必然。在这个大背景下，本文对于北京市二手房指数体系做了较为深入的研究，提出了构建北京市二手房指数的思路和具体操作方法。另外，本文研究的二手房指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产三级市场流通，卖房人具有完全处置权的房屋，并且本文研究的重点落脚在交易量大、对社会生活影响重大的二手住宅市场。1.1.1北京二手房市场运行态势分析北京市二手房市场的放开可追溯至1999年10月7日，北京市政府以40号令发布了《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，《办法》的发布施行，标志着北京市住房二级市场开始启动。2002年北京二手房成交量只有8000套，到2003年成交量达到2万套，增幅达150%，但成交量水平也仅与1997年的上海二手房相当。结合现有成交数据以及趋势预测，预期2004年北京市二手房成交量将达到5万套左右，未来五年将达到发展较为成熟的上海二手房市场的水平—─每年十几万套的成交量。北京的二手房市场正处于快速发展阶段，考虑到北京约有2.2亿平方米的存量房市场（约260万套，其中商品房8000万平方米，80万套；公房约1.4亿平方米，160-200万套，理论上均有交易的可能性，所以北京的二手房市场潜力巨大。1、成交量高速平稳增长，市场交易日趋活跃北京市二手房自1999年底放开以来，成交量高速增长，2000年成交约1100套，2004年有望成交量突破5万套，比2000年增长约44倍，比去年翻一番多。自2000年开始，历年相比前一年的增长速度分别为354％、60％、163％、138％。具体成交情况见下图：注：由于1999年底北京二手房市场刚放开，成交量忽略，2004年成交量为根据现有数据预测，资料来源于北京房地产信息网及相关网站。2、价格小幅波动，与新