2010年10月07日证券研究报告房地产行业2010年日常报告评级：持有维持评级行业点评曹旭特分析师SAC执业编号：S1130208060236(8610)66211658caoxt@gjzq.com.cn《上海房地产调控细则》点评事件上海出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，回应了国庆假期前政府关于各地方需加速落实“国十条”细则的要求。相比国庆假期前各部委调控措施的总则，上海进行了五点细化。一、除暂停三套房的商业贷款外，对第三套房和非改善的第二套房的公积金贷款也暂停。二、暂停不能提供纳税和社保证明的非本地居民的贷款发放。三、暂定本地和外省市居民只能在上海购房一套。四、加强保障性住房建设力度。细则中提到今后5年上海将新增保障性住房100万套，而09年上海新房成交量约为24.4万套，按细则中提到的目标，上海年均将新增保障性住房20万套，与商品房数量的比例将达到1:0.8，这一目标如果能够达到，对商品房需求会有一定分流和缓解作用。五、打击开发商囤地。规定一次性申领施工和销售许可证的规模不低于3万平米，对于项目规模小于3万平米的项目应一次性领取施工和销售许可证。目前开发商根据预约登记量而决定推盘量的现象比较普遍，大多采取分批次小规模推盘而达到房源紧张的效果，本次细则出台的目的是打击开发商这一销售政策，但规定3万平米的要求并不十分严格，可能会影响实际调控效果。投资策略上海细则中除了保障性住房建设目标超出预期，其他措施基本落在前期国家调控措施的框架中。我们预计短期市场交易量将下滑，但价格的调控目标并不一定在本次政策出台后即能达到。例如北京从四月份以来也执行了限制三套房贷和外地人购房政策，但是近期北京房价反弹现象也十分明显，究其原因，购房者和开发商的预期没有得到改变。目前虽然出台了调控措施，但未来如果不能在一定时期内从严执行，则仍有可能出现需求在受到一段时间的抑制后爆发的情况，房价也容易出现反复。政府会给本次政策留出一段效果观察期，预计短期内较为实质的后续政策出台可能性不大，地产股存在反弹的可能，但估值水平的提升空间有限。建议关注推盘节奏比较科学的万科和保利地产，以及受本次调控政策环比影响不大的北京地产股，建议关注华业地产，冠城大通、北京城建、首开股份、金融街。上海市《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》-1-敬请参阅最后一页特别声明行业点评为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真