MM商厦承接XX大厦商业筹划方案TOC\o"1-5"\h\zPART1商业环境调查与研究2一、周围商业情况调查21、目前商业现状调查22、近期商业规划调查6二、商圈范围及主力客户群71、商圈范围72、主力客户群83、商业环境SWOT分析104、商圈内既有商业消费构成及评价12PART2商业市场与功能定位15一、商用房产市场供需情况151、北京市商用房产经营情况152、近期商用房产需求特点183、本案所在地商用房产市场效果19二、XX大厦总体商业风格定位201、市场形象202、本案主力店铺选用原则213、营运效果214、本案关联业态、业种影响22PART3商业配比及组合方案25一、XX大厦收益能力测算251、销售价格测算252、租金水平测算253、XX大厦营运成本测算假设26二、XX大厦商业组合模式271、业态及业种选择272、店铺组合及推荐品牌27293、店铺面积及区位分布TOC\o"1-5"\h\zPART4商业功能设计方案与比较31一、主力店铺功能及区位设计311、自营主力店铺超市区位设计312、超市面积控制原因323、超市总体风格定位33二、组合业态功能及区位设计341、各业态选择及楼层分布342、组合业态店铺间互动效果353、推荐店铺功能要求36三、组合方案比选36四、营运模式及风险控制371、整体营运模式372、风险及防范383、管理架构3941PART5商业收益研究及测算41一、承接租金水平测算TOC\o"1-5"\h\z二、各方案投资收益分析42三、各方案测算数据汇总46四、考虑广告宣传费后效果47五、提议方案及收益预期48结论49附件50parti商业环境调查与研究一、周围商业情况调查XX大厦位于B路段与C外大街交叉路东北角，是三环沿线在X小区地域标志性建筑。就建筑物所在区域整体气氛来看，交通便捷、经过流量大，但沉淀客流不充分，集中消费商业气氛还未形成。1、目前商业现状调查调查范围：以X小区为基准点将调查分析区域按地理位置分为四部分。以A、B、C、D分别代表划定区域。区域划分参见附件一：XX大厦区位图示。A区商业种类数量基本经营情况备注服装专卖店约15家规模较小，低档次，经营情况一般。食品、用具店约10家规模很小，档次较低，经营一般。综合超市5规模较小，经营情况艮好。综合商1规模大，中高档次，经营一般。场邮政、快递2X小区邮局规模较大，另一家较小银行、储蓄所约10家绝大多数有一定规模，经营情况很好。娱乐设施0健身设施2规模较大比较有特色，经营情况不错。保健按摩等餐饮设施19大部分为中档餐厅，主要汇集在XX大厦以北，生意好。B区商业种类数量基本经营情况备注服装专卖店1规模较大，档次较1氐，经营情况一般。综合超市61家规模大，经营情况很好，其他规模一般。建材冢居2规模大，经营一般。电子产品专卖店15冢左右大多数规模较大，竞争十分剧烈。邮政、快递2规模较小银行、储蓄所9中档规模较多，经营很好。娱乐设施3规模中档，经营一般。健身设施1规模较大，经营一般。保健性质餐饮设施29中档规模和档次偏多，经营情况整体很好，均为中餐和西式快餐。C区商业种类数量基本经营情况备注服装较多规模很大，档次较低，多数为批发市场。食品、用具店较多规模小，1氐档次。综合超市4规模大，经营情况艮好。邮政、快递3BB邮局，规模较大，其他规模很小。银行、储蓄所约15家工商、招商、民生、华夏等等，规模较大，经营很好。娱乐设施2规模较大，经营很好。餐饮设施17规模不大，有一部分为西式快餐，经营很好。D区商业种类数量基本经营情况备注服装较多规模较小，低档次，经营情况一般。综合超市2规模较大，经营很好。邮政、快递1规模较大，需求较大，业务诸多。银行、储蓄所6中档规模，经营很好。工艺品1较大规模，档次较高，经营一般。美容1中档规模，中档档次，生意很好。娱乐设施4中档以上规模，经营很好。距离本案较远健身设施1经营很好。宾馆3规模较大，因为客流不稳，经营一般。餐饮设施29中档规模和档次偏多，经营情况整体很好，均为中餐和西式快餐。四个区域主要商业设施及其分布详见附件二：XX大厦周围商业设施分布图;附件三：XX大厦周围商业设施分布表。2、近期商业规划调查区域内及周围道路交通XX大厦近邻海淀区、西城区交界处。区域内规划及道路发展相对滞后，局部经济景气度不足。区域内道路拆建、扩充为交通要道可能性不大。A路段主辅路改造及扩建后，本案近邻交通要道经过量大增，对本案品牌店宣传有一定帮助，但在主力通路与次级道路交叉且有双向护栏阻隔，一定程度上会降低商业机会。周围地域既有商业关键区黄金投资地域已列入北京市、海淀区