零售连锁门店选址研究〔x祥辉-afei据有关数据显示〔赛迪参谋〕，在我国，连锁经营企业正以平均每年114%的速度开展，截至26年底，全国已有连锁经营企业万余家。几乎所有的行业都可以用连锁店的方式来经营。而选址对于零售企业来说是关系到企业成败的一个重要环节。广告、价格、顾客效劳、产品及效劳种类都能够随着环境的变化较迅速地做出调整，相比之下，商店选址可以说是零售战略组合中灵活性最差的要素，因为零售商店的选址本身资金投入大，同时又与企业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很容易受到长期约束。一些大的公司，例如沃尔马、肯德基、麦当劳等国际连锁巨头，在决定增开新店之时，对新店的选址，往往是慎之又慎。因为良好的店址选择是其店铺开发过程中首要的和最需重视的要素，店址选择的失误将直接导致店铺运作的低效率和投资损失。所以对于商店选址，是需要做细致科学的调查研究之后，才能审慎决策的。以肯德基为例。肯德基在进行选址时，要做的第一件事，就是通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，然后，根据这些资料开始划分商圈。商圈规划采取记分的方法。比方，某个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元的加一分，5000万元算5分；有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。通过细致的打分，把商圈划分成几大类。以北京为例，有市级商业型、区级商业型、定点消费型、社区型、社区商务两用型、旅游型等等。在商业圈的选择上，肯德基既考虑餐馆自身的市场定位，也会考虑商圈的稳定度和成熟度。肯德基的原则是一定要等到商圈成熟稳定后才进入。确定商圈之后，还要考察这个商圈内最主要的聚客点在哪里。肯德基的目标是：力争在最聚客的地方开店。确定地点后，还有下一步：在这个区域内，人的流动线路是怎样的。人从地铁出来后往哪个方向走等等，都要派人实地掐表测量，之后，将采集到的数据输入专用的计算机软件，就可以测算出在此开店的前景以及投资额最多是多少等等。那么，商店选址究竟需要注意些什么，以及在选址时需要确定一些什么样的要素之后，才能最终做出决策呢？这些对于零售连锁内各个不同的细分行业，在涉及到细分行业特点的局部，可能要求会有不同。但从大的方向而言，分为四大分析模块，依次是城市评估、商圈分析、店址评价和网点布局分析。1.城市评估城市评估是零售连锁企业进行选址扩张时所需要做的第一步工作，特别是跨区域扩张选址时，更是如此。它主要的目的是要对该城市的购置能力、市场容量、竞争剧烈程度和城市开展前景做一个根本的分析，以确定在该城市开设新店是否有利可图。一般的，城市评估可以从7个方面入手。即城市地理、人状况；城市未来开展规划；城市经济开展状况；城市公共交通情况；城市商圈房屋租金状况；未来竞争对手情况和媒体开展程度7个方面。城市地理、人状况，城市经济开展状况表达该城市的购置能力和市场容量；城市未来开展规划可以看出该城市的开展前景；城市公共交通情况，城市房地产开展状况、城市商圈房屋租金状况和媒体开展程度的分析可以表达该城市的投资吸引力；而未来竞争对手情况则表达在该城市开店的竞争剧烈程度。1〕城市地理、人状况对城市地理、人状况的分析包括：城市总人〔单位：万人〕，其中市区人〔单位:万人〕，人结构、数量、比例，分以下三段：16—24岁，25—35岁，36—60岁。市区有多少户家庭，户均人数。城市从业人员数量，私营企业人员从业数量。总面积〔单位：平方公里〕，其中市区面积〔单位：平方公里〕市区人密度〔人/平方公里〕。对以上数据采集分析是为了进行市场容量的估计进行的，其目的是为了剥离出我们的消费主体，算出市区人密度及我们的未来店面需要覆盖的面积，以此为根底对该城市的市场容量进行估测。2〕城市未来开展规划选址，当然是选择有开展潜力的城市，这样才能保证市场的持续，连锁门店才能与城市共同开展壮大。要做到这些就需要对城市的未来开展规划进行分析，确定城市的扩展形式，市区扩建方案等等。例如确定市区扩容是以“摊大饼形式还是以新建“卫星城形式开展。扩容方案是否实施，假设实施已到何种程度等等。城市扩容速度快，对旧有销售格局的冲击就大，进军该市场时机多同时难度相对低，成功的时机大。市区假设以“摊大饼形式扩容，环路成为店址的首选。市区假设以“卫星城形式扩容，旧城与新城的连接干道成为店址的首选。3〕经济开展状况城市的经济开展状况评价需要了解的有以下几个方面：国内生产总值及近两年增长率以及人均GDP。社会商品零售总额，还有本零售产品行业零售总额。户均该零售产品〔例如零售业，则为年平均购置额〕消费额。人均收入。4〕公共交通情况对城市公共交通状况的了解需要清楚：市区公共汽车有多少条线路，它们总里程。近三年的载客数及未来几年的开展规划。每条线路的票价及月票的价格。自行车的