深圳xx花园商场经营定位汇报目录第一章深圳房地产市场分析深圳房地产市场分析深圳房地产市场趋势估计第二章项目概况及分析项目概况项目分析第三章相关楼盘对比皇岗片区楼盘比较关键楼盘分析第四章定位策略住宅产品定位价格定位目标用户定位第五章市场营销策略一、先入为主策略二、形象差异化策略三、兵分多路策略四、放心策略五、借势策略六、滚动式整合销售推广策略七、其它策略第六章开盘前准备工作第七章广告策略第八章合作方法第一章深圳市房地产市场分析一、深圳房地产市场分析（一）市场总体发展特点1、开发规模继续扩大,销售情况日趋好转本市房地产市场上六个月以健康、平稳态势发展，销售面积为233.42万平方米、成交金额达71.7亿人民币，业绩喜人。今年上六个月本市完成房地产施工面积为1672.54万平方米，同比增加了17.84%；商品房完工面积154.56万平方米，同比增加了8.54%；商品房空置面积为264.68万平方米，同比下降了12.62%。在销售方面，上六个月销售总面积为233.42万平方米，同比增加了15.4%；成交金额71.7亿元人民币，同比上升了43.34%。在销售总面积中，现楼销售面积为64.11万平方米，同比下降了4.84%；楼花销售面积为169.31万平方米，同比增加了25.56%；外销面积一共是13.73万平方米，其中现楼销售面积为2.32万平方米。2、市场价格稳中有降从96年至今，深圳市房地产市场总体价格呈缓慢下跌态势。即使亚洲经济形势有所好转，香港、中国经济运行平稳，但市场供大于求情况不能根本改变，是价格下滑关键原因之一。另外，因为市场竞争力度加大，很多开发商迫于资金压力降价促销，消费者理性选择，又迫使开发商为取悦消费者盲目增加配套，从而加大建设成本，最终造成市场价格消费者又不能接收等原因。深圳地产市场价格下滑，又吸引了大量境外买家，上六个月外销市场相对比较活跃，对深圳地产市场价格平稳起到了关键作用。3、外销市场日趋活跃因为香港经济已逐步走出低谷，市民对未来信心增强，加上香港经济转型，向别国吸收大量高科技人才,使香港人口增加(到现在为止，香港人口已由原来680万增至现在697万);其次在深圳市政府主动完善基础设施基础上，很多楼盘在户型设计、装修配套、促销推广等方面全部充足迎合了港人口味，从而吸引了不少香港买家。假如深圳发展商能够在物业管理、法律手续等方面充足尊重港人习惯，相信会更深入拓宽外销市场。总而言之外销市场已成为深圳房地产市场关键组成部分。4、外销市场特点港人选择中国楼盘五大原因从以上调查资料可知，近七成港人深圳买楼将首先考虑物业质素69%及交通配套67%，正反应买家选择物业时不再只抱着贪廉价心态，交通方便及具质素物业才是最受欢迎。物业质素、交通位置最关键港人选择物业购置最关键原因是楼盘素质，第二为交通，其次为价钱和其它原因，所以物业质素在一定程度上将成为影响物业销售关键。今年外销盘旺销关键位置还是在一类口岸周围，基础集中罗湖口岸和皇岗口岸片区，多数港人购房还是认同了此处交通优势，加上深圳地铁修建也给予了该片区以地铁概念，所以今年该片区内多个外销盘走红关键是靠地势原因。户型和售价相当关键去年开始，小户型楼盘占据了地产销售市场主导地位，港人首先介入亦是小户型楼盘，从统计数据来看，住房面积在75平方米以下占据了总销售90%以上，售价在6000-7000元/平方米之间为最多，整套售从大致控制在40-50万元左右，较99年度销售很好外销盘（30-40万元）要高出10万元，即使价格有所走高，但消费者主体仍然是香港中等到偏低收入者。深圳地域少数发展商针对这部分购房者需求开发个盘即使在位置上并不占太大优势，但销售情况一样不错，如莲塘地域部分个盘，其关键销售对象就是面对香港货柜车司机。因为位置原因，基础上今年旺销户型全部谈不上什么景观，不过有两点需求是共同。共性需求一是物业管理是港式管理；二是要带装修。港人购房重视港式管理是很轻易了解，这是一个生活习惯问题，相比现在中国大多数物业管理来说，港式管理水平要高得多，深圳几家有名物业管理企业在经营上就是严格遵照了港式管理众多标准而定，因另外销盘大部分也是由这些企业来进行物业管理。现在多数港人选择带装修住房多是为了方便，即使装修标准和风格不一定十分符合置业者要求，但因为现在装修市场不完善，造成业主自主选择中国装修企业进行装修出现了种种问题，港人为了避免以后麻烦，多是干脆选择发展商来提供装修，使得住房装修质量得以一定保障，而且现在外销盘发展商在面对业主装修上有着相当灵活度，在很大程度上也提升了购置欲，甚至有发展商在装修上也赚取了相当可观利润。大户型、高售价豪宅受冷遇去年以来，深圳