www.china-co.com中国房地产行业的风险管控一、当前中国房地产企业所面临的主要风险点评房地产本身就是一个高风险的行业，尤其是在中国尚未健全的市场之下，甚至曾经一度成为“用高风险赌暴利”的“赌场”。自从国家加强对房地产市场的宏观调控开始，经过了几年的调整，房地产市场也已日趋完善和健全。但“高风险”依然成为房地产企业经营的代名词，尤其在当前市场剧烈变动的“多事之秋”！接下来让我们列数一下当前我国房地产企业所面临的一些主要风险：1、宏观调控带来政策风险从2003年4月121号文件拉响宏观调控警报开始，房地产宏观调控已经步入了第四个年头，其不论调控的效果如何，单从调控力度上看，呈逐年加大的趋势。2007年1月16日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求自2月1日起对房地产项目进行增值税清算。该《通知》的出台显示了高层从严调控房地产的决心，将会压缩房地产开发企业利润空间、加大资金压力，对房地产开发企业构成实质性不利影响。2007年无疑又是一个宏观调控年，更确切地说是房地产调控的“执行年”——三次房地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，重点将是加大已经颁布政策的执行力度，会继续收紧银根和地根，加大已颁布政策的执行力度；加息也是可以预期的；长期看，不动产税也会推出。总体判断，调控将继续成为房地产开发商们所必需面对的头号政策风险，给房地产企业的经营继续带来风险考验。另外，三次房地产调控会导致地产股波动，但预计调整幅度会小于前两次调控对地产股的影响。2、从外资进入我国房地产看房地产金融风险事实上，外资进入我国房地产市场已不是一年两年的事情，但由于其近几年的迅猛发展使得房地产依然跃升为外商在华投资的第二大行业。2005年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%，其中大部分流入上海、北京、广州、深圳等房地产热点地区。来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均不约而同地出现在中国房地产市场，并且都出手不凡。由于我国对外资进入国内HYPERLINK"http://gp.stock.163.com/special/f/00121ARU/fang.html"\t"\\"_blank\\""房地产业没有限制，大量的外资进入我国房地产市场必然导致房地产金融市场的不稳定性，造成房地产价格的波动，进而催生房地产泡沫的膨胀。事实上，外资的大量流入流出所带来的风险只是我国房地产金融风险的外在表现之一，整体房地产金融市场机制的不健全是风险发生的根本性原因。更重要的是，金融风险非常容易转化成房地产企业的财务风险、经营操作风险房、信用风险乃至法律风险。所以，房地产企业在经营中务必要高度警惕金融风险可能带来的问题和挑战！3、股市的“大好”引来房地产投资和财务风险2006年中国股市的一片大好必然吸引众多投资人将资金从房地产市场移至股市，甚至出现许多非法挪用企业资金进行炒股的现象，这必然给企业带来巨大的投资风险和财务风险。4、房地产企业开发、流程操作等传统经营风险依然不容忽视抛开上述房地产的行业特点，作为企业，诸如房地产开发、流程操作等传统经营风险依然需要继续得到重视。而且我们认为，做好企业内部控制正是做好全面风险管控的关键性步骤。5、面对高风险的袭来反思中国房地产企业风险管理的薄弱由于历史的局限，风险管控长期没有得到人们应有的重视，中国房地产企业风险管控的意识普遍薄弱，进而导致其风险管控体系的缺失。面对房地产市场日益袭来的高风险，加强我国房地产企业的风险管控已迫在眉睫！二、如何进行房地产全面风险管控（一）华彩全面风险管控核心观点1、企业所面临的风险不是均匀的，而是特定分布的华彩认为，企业所面临的风险并不是均匀分布的，而是由国家意志、商业惯例和文化、公司的管控体系等结构性基础因素所决定的，并形成特定分布。2、风险是可以被有效管控的企业风险特定分布的特点决定了人们可以通过风险管控体系来对风险进行识别、锁定、预警并施以有效的事前、事中和事后管控，最大限度上将风险限制在一定范围内并最终规避或消除。3、风险管控的关键在于对核心风险的锁定与和管控在风险管控的过程中，需要根据风险的危害性、紧迫性等因素分清主要和次要风险，最高效率地管控核心风险。4、风险管控的目的是在降低风险危害的同时获取高收益风险管控并不是消极的“无奈之举”