房地产行业并购律师实务主讲人：杨坤引言：很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。一、房地产并购概述（一）并购的概念房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。我要强调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖出去，不是买进来，不能说你取得控制权就是并购，丧失了控制权就不是并购。讲这个目的是告诉大家，这是并购的本质，是商业逻辑和商业目的，而不是我们同时讲的法律逻辑，不要拿法律的东西去套。（二）房地产并购的法律特点及房地产并购业务的重要意义房地产业作为一种特定或特殊的行业，其并购具有其本身的特点，主要表现为：1.并购的主要目的是为了取得目标项目，因此，一些通常的收购方式和手段不被应有。目标项目不仅是土地使用权，也包括项目经营开发权，如八号桥项目。过去都是工业用地，取得项目土地金，价值非常大，后来以委托管理的方式把经营权拿过来，这也是一种并购。2.由于房地产企业标的较大，运营和财务管理非常复杂，信息不对称的情况非常多，处于风控制股东和非控制股东,另外，小股东认为，常常难以取得必要的经营信息，小股东的利益保护问题非常多。当中讲大股东和小股东的利益冲突，在房地产项目的并购当中，小股东的利益保护冲突更加严重，常常是大股东挣了钱，不想按比例分给小股东，但小股东拿不到财务信息，也没有办法，导致一些公司僵局，最高法院对这个问题有专门的司法解释，也有一些案例。因此取得完整独立的控制权为目的，为其主要目的，一般人家并购，不仅仅是取得大股东地位，都是要取得完全的控制权地位，实践中，也有取得控制权的，但适应股权往往作为原控制权人对新取得控制权人的担保。另外房地产并购的法律风险更多，实践中目标企业手续完备的非常少，完全合乎法律法规的要求也很少，大家做律师实务都知道中国的现状，所以成熟的投资者可以低估目标公司的生产价值，购并有一个通过低估价格获得并购收益，取得超额收益，收益和风险是对称的，收益很大，风险当然也比较大。并购对律师的意义有几条：第一条，房地产财富是主要财富，中国的富豪几乎是房地产商，美国除了像IT、微软这样个别的，大部分财富都是房地产，房地产也构成了美国国民大概60%以上的财富。中国城市化进程和经济增长决定了房地产业务长期稳定的业务类型，中国城市化进程现在大概是45%，在未来10年要提高到65%，房地产开发的速度会非常快，国家现在要调控，要打压，就是因为发展太快，但对律师来说是一个长期稳定的业务类型。另外，房地产业务标的额一般比较大，律师费也比较高。第二，并购在中国市场有特别意义，为什么？在中国市场，关系资源永远是非常重要的，很多人没有钱，但有关系能拿地，而大的房地产公司做得非常大，不愿意去做任何违法违规的事，所以常常这么干，市场分工，有关系的人去拿地，拿地卖给我，我愿意开发。这样的话，因中国市场的限制，使房地产并购在中国市场具有特别意义，所以大家要特别注意，当然，有特别意义的也有特别的风险。（三）价值评估：并