沈阳黄金广场购物中心（招商期）筹备手册2003年1月16日文件目录筹备工作计划商场市场经营定位商品经营分布（商品空间布局图）与购物环境商场经营管理组织机构计算机系统筹备工作流程图商场筹备期开办费预算商场经营管理财务计划商场经营管理措施招商岗前培训企业文化培训员工岗前培训（含管理考核培训）市场定位培训品类规划培训招商策划商场宣传策划书招商宣传手册商场商业装修方案招商业务文件商场招商工作计划招商组织与职责招商管理与考核招商工作流程及报表各种收费条件、标准记及交费流程（含报表）招商合同书设计联销协议书设计代销商品协议书防火安全责任书易燃易爆品防火管理规定供应商装修协议书商户守则联销员管理规定招商管理操作流程方案供应商接待流程客户档案管理规定黄金广场购物中心市场定位一、商场市场形象概念描述：将商场建成为一个按人性化购物需求，营造一个宽敞、明亮、鲜明、活泼的符合现代休闲时尚的购物环境；创建一个以经营服装服饰和时尚休闲商品的新型主题型百货商场；提供和满足15~35岁目标顾客群消费及中高档价位的流行时尚商品和品牌；采取贴近和推行现代大众流行、现代时尚生活的文化营销主题，将购物、娱乐、休闲、餐饮、生活知识与人文科技融入现代消费理念之中。为辽宁省境内的消费者营造现代大都市的消费体验，在购物中感受到人生价值体现和事业的成功。经营业态选择与运作方式经营业态选择：商场采取主题百货业态的经营运作模式。主要经营服装、服饰等软性商品为主，家居、配饰为辅等高毛利水平的商品品类，对于市场竞争激烈和毛利水平较低的家电、食品、百货等硬性商品品类，采取避让与错位的经营战略定位，在品类的宽度和深度实行窄而深的品类杀手的经营形态，这样有利于区别于“新世界”、“中兴”等百货商场而树立鲜明的市场形象，更有利于与竞争对手进行抗衡和提高竞争实力。运作方式：为了减少经营管理成本，提升商场的品牌形象。商场的运作采取百货业态与购物中心业态相结合的运作模式——即，引进95％左右的品牌零售供应商，由供应商自己采购自己销售的模式（购物中心模式）。从面积概念界定铺面单位面积分为高档类、中档类和的当类。高档类单位面积分为40、30平方米一个，约占总经营面积的15％左右；中档类分为20、10、7平方米一个，约占总经营面积的80％左右；抵挡类单位面积分为5～3平方米一个，约占总经在经营管理上采取统一规划、统一形象、统一设计、统一装修（天、地、墙、柱、色调、灯光等）、统一管理、统一营销、统一收款的运行方式（百货业态模式）。备注：这种运作方式具有一下的特点：大量减少商场开业的开办费资金及成本；改变传统百货业自采自销的经营方式；这样的运作方式有利于公司筹措更多的资金，而中小品牌供应商的一次性投入也不大，能够积极参与招商。由于供应商自己采购自己销售，更容易适应市场变化；减少商品流动资金的占用，并通过结算在一定时间段内滞留一部分商品流动资金；降低经营管理成本，提高商场经济效益；通过统一管理能够控制价格和营销方式，有利于区别市场型购物中心，树立突出的市场品牌形象及提升商场经营档次；统一收款有利于商场及时回收资金，保证企业资金的安全，避免购物中心收不上租金问题；由于采取百货业态统一规划商品空间布局方式，能够大大提高商场经营面积的利用率。同时，也避免购物中心出租位置好坏，使死角位置出现空位，进而影响租金收入；采取百货业态统一规划商品空间布局方式，有利于集中商品类别，明确商品经营档次和品味；结论：我们商场所选择的经营业态和运作模式，是符合企业短期利益和长期利益目标的。并且，是按百货零售业薪的发展趋势与要求的。因此，建议公司选择这种经营业态和运作模式。目标顾客群定位与经营特色方案商场未来的总目标，是成为沈阳市一家著名的，富有市场吸引力的和流行时尚的中高档购物场所。同时以物业整体形象为依托，使黄金广场成为沈阳市及外省市顾客的心中理想的购物、餐饮、娱乐、住宿的场所。我们的竞争目标就是“新世界”百货。目标顾客群定位：年龄：瞄准辽宁省及沈阳市15~35或40岁之间的消费群体（男性年龄到55岁）；收入：中高收入阶层、中等收入阶层和特殊收入阶层顾客群体；性别：目标顾客性别以女性为主，男性为辅；行为角色：追求购物乐趣型、追求时尚者和现代理性消费者消费主体：以单体（个人）为主，家庭时尚消费、礼品消费集团与消费为辅；经营档次评价标准评价商场经营档次高地有不同的标准和尺度。一般顾客从直观角度评价一个商场，均以商品价格和品牌的高低，装修的好坏作为感观上的综合评定。而零售行业评价一个商场的经营档次，是按服务对象、购物环境、装修材料、商品的价格组合、毛利水平、品牌的品位与组合、