PAGE8社会实践调查报告摘要：本文是对杭州房地产中介发展各些问题的分析及其发展现状和应对策略关键词：房地产，中介发展，策略2011年8月22日社会实践调查报告--------杭州房地产中介发展分析房地产中介服务行业相关概念（一）房地产中介业概述房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产开发经营、房地产金融保险、房产测绘和环境等知识。狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。（二）房地产中介服务特点。1、房地产中介活动具有内容的服务性房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。2、房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托服务一终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。房地产中介活动具有极大的灵活性因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。二、当前房地产中介发展现状当前房地产中介发展迅速，规模不断壮大，形成了自己行业所独有的鲜明特点；杭州房地产中介受到杭州市政府政策调控和本地市场等不断成熟影响，不断走向成熟。(一)房产中介形成的特点房产中介是房地产市场的一个组成部分，它的发展跟整体的房产市场的发展息息相关。在过去，房屋的获取主要是通过单位分房解决，形式很不灵活，导致很多住户对分到的房屋不满意，甚至导致恶性的抢房事件。而现在，国家将福利分房的形式取消，改为货币分房以后中介市场便应运而生。换句话说，国家将集体购房的行为变成了个人购房的行为，这样的转变使得房产市场的交易变得灵活多样，而房产中介也找到了属于自己的地位，并逐渐形成了一系列自身的特点：1、业务面广房产中介现在不但承担着二手房的买卖和租凭业务，还涉及楼盘的代理、房屋的价值评估、住房销售策划、抵押担保等业务，是一个相对完整的产2、信息集中由于房产中介从事的是一种代理业务，使得其自身获有很多房产相关信息，从而牢牢地把握住房产市场的动向。3、发展速度快房产中介的发展总是伴随着房产市场的脚步，房产中介在国内的发展速度可谓是相当壮观，之进入门槛相对偏低，加才造就了这样一个“数量庞大，繁殖速度过快”的中介市场。4、外部环境有利由于房屋交易市场化的发展，使得房产中介这样机构的外部环境正在慢慢走向成熟，中包括房地产产权管理的规范、其土地制度的改革、住房抵押业务的发展以及户籍制度的放宽等等，都在为中介市场创造有利的外部环境。杭州房地产中介的发展状况1954年整顿时，申请登记的有84人，1957年前这些人逐步改行转业。20世纪80年代起，又有人活跃在房产租赁市场，从业人员数量未统计。20世纪90年代后，随着房地产市场的兴起，从事中介服务的单位和个人增多。1993年10月，市房地产管理局根据市人民政府51号令印发了《杭州市房地产中介服务管理实