“项目启动会”制度下的地产运营管理“项目启动会”制度下的地产运营管理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2012年7月*“项目启动会”制度下的地产运营管理讲师简介-谢志华北京钧涵基业企业管理顾问有限公司董事长资深房地产管理咨询专家中国房地产十大杰出顾问清华大学/北京大学/上海交通大学/中山大学房地产总裁班客座教授房地产业协会、商会特聘专家/多家知名地产企业常年顾问20年企业管理实战经验，10年管理咨询经验；主要从事房地产战略规划、组织管控模式、流程管理、知识管理、人力资源管理项目的咨询和培训；提出的流程驱动型人力资源、绩效管理理论及方法改变了目前房地产企业人力资源管理的局限性，从根本上提高人力资源管理的绩效，在所咨询的企业中使用这些实用的思想和方法都获得了非常理想的效果对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，包括龙湖的PMO体系、万科的客户细分体系、中海的成本管理体系、以绿城与星河湾为代表的高端项目精细化运营体系及大型国企的产业地产模式等曾主导服务过的地产企业包括：中海地产、世茂集团、富力地产、华润置地、复地集团、中铁置业、北辰实业、新世界地产、上实地产、北京城建地产、中华企业、大连亿达集团、港中旅（中国）投资、西安天朗地产、西安紫薇地产、南京银城地产、湖南鑫远集团、武汉宏宇集团、青建地产、浙江金基置业、浙江盾安房产、郑州绿都置业、重庆首金地产、四川宏义集团、成都和信地产等300余家。*“项目启动会”制度下的地产运营管理目录第一章：“项目启动会”如何提高项目运营的效率第二章：引入“项目启动会”机制的前提条件第三章：如何实施“项目启动会”*“项目启动会”制度下的地产运营管理什么是项目启动会启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。参会人员：会议主持人：项目经理（是每一次会议的主持人）公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；PMO成员；董事长助理、董事长项目经理，项目团队成员会议召开方式：需召开多次会议每次会议均需做出决策，并定出决策点每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞*“项目启动会”制度下的地产运营管理“项目启动会”是龙湖运营管理体系中的一个非常核心的环节开发1、土地3、方案设计成4、初步设计成2、项目启动5、施工准6、营销阶7、交房阶8、后续阶阶段投资分析果验算与初设指果验算与实施指阶段备阶段段段段相关部门阶段导导PMO召23、投资验算及分析3、投资分析8、投资分析报告16、投资验算及分析报告（初设）项目月度投资收益分析简报集人计划报告（土地）（启动）报告24、项目目标成本部25、项目销售指标项目负责7、项目以二级进38、项目后评项目月度计划运营简报人度计划估报告9、方案计划任务12、方案17、初步20、初步设计成书设计设计任务书18、景观果过程设计变更、现场指导、材10、景观方案设13、景观施工图设计成果初步设计任21景观初步设计料选样等研发2、项目预案计任务书方案设计30、精装房方案设务书成果精装房初步设计及施工图设计11、精装房定位、计成果14、精装房设计是参22、精装房方案成果限价以及建设实与户型研讨及其他专业设计任务书施方案指导性意见31、项目营销策略方案6、售楼处、样板1、项目战略32、售房合同1、项目战略房计划及预算市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会定位、市场配置标准营销4、项目定位、客审及交底纪要35、交房方案假设及客户33、售房合同户定位、市场预销售指标分解定位报告附图测及销售假设34、价格表及付款方式5、成本敏感分析、15、成本测算及验算19、项目成本分29、招投标、计价价值分配及成本成本系统动态跟踪报告造价报告析报告方案、合约规划预设方案26、项目管理大纲27、三通一平实施工程设计成果会审及交底纪要方案施工管理27、施工、监理单位筛选及评估报告36、资产管理方案其他*37、商业移交方案“项目启动会”制度下的地产运营管理预案决策及项目启动会通过对项目反复审视及推演，设立关键节点，明确职责与权限，各部门集中力量统一攻关预案决策会项目启动会就发展、营销、研发提供资料在项目获得后对项目进行审视、进行甄别讨论，以确定其方案合推演；理性、可行性；对项目一二级计划及目标成本找出关键计划节点、决策点和预案进行梳理；重要敏感指标，讨论如何提高项向项目负责人及项目职能负责目竞争力和风险控制水平；人交底；对项目达成共识，对重要计划进一步