房地产企业会计第一讲我国房地产企业会计的主要特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务二、房地产开发企业的经营特点三、房地产开发项目投资费用估算第二讲开发产品成本和期间费用的核算第一节概述二、成本核算对象的确定三、计入开发产品成本的项目四、期间费用五、科目设置第二节成本费用的归集和分配第三节土地开发成本的核算一、成本项目的设置二、土地开发成本的核算（一）土地开发费用的归集与分配（一）土地开发费用的归集与分配（一）土地开发费用的归集与分配（二）完工土地开发成本的结转土地闲置费：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。第四节房屋开发成本的核算1、房屋开发成本项目的设置：同土地开发2、核算：开发费用发生时：完成时开发时：借：开发成本——房屋开发成本贷：银行存款/应付账款开发成本——自用土地——配套设施开发间接费用成本结转：借：开发产品——房屋贷：开发成本——房屋开发成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本第五节配套设备开发成本的核算开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。有偿转让的配套设施工程——企业最终产品不能有偿转让的配套设施工程落后于开发项目——预提法3、结转实际成本：借：预提费用156000贷：开发成本——配套设施156000调整差额：借：开发成本——房屋开发36000贷：预提费用36000第六节代建工程开发成本的核算第七节期间费用的核算第八节开发产品的核算1、开发产品完成的核算说明第三讲收入和利润第一节收入二、房地产销售收入的确认原则三、收入的确认二、关于开发产品预售收入确认问题非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题五、开发产品销售、转让的核算六、出租开发产品的核算1、投入经营的核算2、摊销的核算3、销售或转让的核算七、周转房的核算1、投入使用的核算2、周转房摊销的核算3、售前的改装修复、扩建的核算5、销售的核算第二节净利润及其分配净利润及其分配净利润及其分配净利润及其分配净利润及其分配净利润及其分配净利润及其分配（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收