投资性房地产1、投资性房地产的范围，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是一种经营活动，在用途、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。（1）属于投资性房地产的项目，已经出租的建筑物，特点是主要是以经营租赁方式出租，企业对该建筑物拥有产权，已经出租，即签订了租赁协议从租赁期开始日起；已经出租的土地使用权，通过出让或转让的方式取得，以经营租赁方式出租；持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）已经出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。母公司以经营租赁方式向子公司租出的房地产，确认为母公司的投资性房地产，但是在编制合并财务报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。不属于投资性房地产的项目，自用生产经营用房地产，企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身生产的经营服务，具有自用的性质，不属于投资性房地产。作为存货的房地产（房地产开发公司开发的商品房），房地产开发企业持有以备增值后出售的房屋、用于开发后出售的土地使用权。企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权，不是企业自己持有的资产。按照国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产项目。需要根据具体情况判断的项目部分用于赚取租金或资本增值、部分自用房地产，用于赚取租金或资本增值的部分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。出租且提供辅助服务的建筑物，提供的服务（如安保、日常维护等）在整个协议中不重大的，按投资性房地产核算，重大的应视为企业的经营场所，确认为自用房地产（如自行经营的酒店客房等）；旅馆饭店，企业拥有并自行经营的，不属于投资性房地产，若将拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租部分能够单独计量和出售的，出租部分可以确认为投资性房地产。2、投资性房地产的确认、初始计量及后续支出，与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业，该投资性房地产的成本能够可靠地计量。房地产只有在购入房地产或自行建造开发完成的同时开始对外出租或用于资本增值，才属于外购或自行建造的投资性房地产，成本模式下其入账价值计入投资性房地产科目，公允价值模式下，其入账价值计入投资性房地产——成本科目，改扩建或装修时完成后将来仍作为投资性房地产的，仍作为投资性房地产核算，只不过要转入在建明细科目，并在该明细科目下归集改良或装修支出，完工后再转回来。费用化支出计入其他业务成本。外购时发生的谈判费和差旅费计入管理费用。3、投资性房地产的后续计量，企业通常情况下应采用成本模式进行后续计量，满足特定条件下也可采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式进行后续计量。极少数情况下，采用公允价值模式计量的企业可以对首次取得的某项不能持续可靠取得公允价值的投资性房地产采用成本模式直至处置，并且假设没有残值。4、成本模式计量，设置投资性房地产账户，按照固定资产（建筑物）或无形资产（土地使用权）按照月计提折旧或摊销，通过其他业务成本科目核算，租金收入通过其他业务收入科目核算，存在减值迹象的按照资产减值的有关规定进行处理，某些企业投资性房地产相关交易属于主营业务的，用主营业务收入或主营业务成本核算。折旧摊销的分录为，借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠持续取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够取得同类或类似的房地产的市场价格及相关信息，从而对公允价值做出合理的估计。会计处理，分别设置“投资性房地产”明细科目“成本”“公允价值变动”，公允价值模式下不计提折旧或摊销，也不计提减值准备。公允价值变动时，借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益或者做相反地会计分录，处置时，借：公允价值变动损益贷：其他业务成本取得租金收入时，借：银行存款贷：其他业务收入成本模式计量在符合条件时可以转换为以公允价值模式计量，但是公允价值模式下计量不得转换为以成本模式计量。成本模式下转换为公允价值模式属于会计政策变更处理，按照计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。借投资性房地产—成本投资性房地产累计折旧（或摊销）投资性房地产减值准备（已经计提的减值准备）贷：投资性房地产（账面余额）利润分配—未分配利润盈余公积投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。5、投资性房地产的转换和处置，企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产（1）转换日的确定，投资性房